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2月份超60城楼市政策微调 坚持“房住不炒”定位不变
发布于:2020/3/4  来源:证券日报

商业房贷利率昨起“换锚”不涉及公积金贷款  

房贷合同重签优先网上办理  

事关上亿人的存量贷款定价基准转换工作昨天正式开始。从现在起到8月31日,绝大部分的商业房贷将在6个月的切换时间内,从参考基准利率改为参考LPR(贷款市场报价利率)定价,通俗来说,就是房贷利率“换锚”了。  

目前,各家银行相继发布公告,介绍定价基准转换的具体安排。受理时间方面,工、建、中、农、交、邮储六大行均从2月29日或3月1日开始,至8月31日结束。全国性股份制商业银行和地方城商行的转换工作将延后开展。比如华夏银行从3月底开始;招商银行、兴业银行、广发银行等明确表示将于4月开始办理;浦发银行表示该行工作将延后,具体时间待明确;中信银行的转换工作也从3月1日开始,但该行表示,为简化客户操作流程,将于2020年7月21日对未办理转换的商业性个人住房贷款,按照标准化转换规则统一调整为LPR浮动利率定价。  

受理渠道方面,所有银行均建议客户优先通过线上办理,等疫情结束后再来银行网点。工行、农行、交行、邮储银行均表示,可以通过手机银行、网上银行和网点渠道办理;中行和建行则表示目前暂不开放线下受理,后续将根据疫情防控进展情况,逐步开通线下渠道。股份制银行方面,兴业银行同时开通线上和线下渠道。招商、中信、广发只能通过线上渠道办理,民生银行则表示可以为客户提供上门服务。(张品秋)  

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房贷合同重签核心八问  

1、为什么要推动贷款利率定价基准转换?  

为深化利率市场化改革,人民银行去年发布公告,要求实施存量浮动利率贷款定价基准转换工作,从过去参考基准利率定价变更为参考LPR定价。锚定值不同决定了贷款发放时点及重定价时点的定价基准不同,购房人的实际贷款利率也会有变化。新的定价方式市场化程度更高,因为基准利率是央行决定的政策利率,而LPR是商业银行竞价产生的市场利率。基准利率不定期调整,央行上一次调整基准利率还是2015年,5年期以上贷款利率(房贷利率)至今仍为4.9%,而LPR利率每月调整一次。  

2、哪些贷款可以转换为LPR?  

根据央行公告,“存量浮动利率贷款”是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。  

如果贷款人原来的房贷是固定利率,可以不转换。固定利率是指贷款实际执行利率在整个贷款期限内始终保持不变,即使将定价基准转变为LPR,您的贷款的实际执行利率也始终保持不变。  

3、公积金贷款需要转换吗?  

不需要。对于公积金商业组合贷款,这次只转商贷部分,公积金贷款的部分仍按原合同执行。  

4、是否必须转换?  

转不转换充分尊重个人意见。如果不转换,房贷利率仍基于贷款基准利率定价。如果转换,未来房贷利率会随着LPR的变化而变化。  

5、我现在的房贷利率是基准利率打7折,转换为LPR以后,是在LPR的基础上打7折吗?  

不是。基准利率和LPR两种定价方式的浮动方式不同。基准利率定价方式下,一般按比例浮动,比如基准利率上浮10%、下浮15%等;LPR定价方式下,按照加减点数来浮动,比如LPR加40个基点、减30个基点等,加点点数一旦固定,在合同剩余期限内就不变了。  

6、转换后我原来的房贷利率优惠还有吗?  

有。根据央行(2019年)第30号公告,商业性个人住房贷款的加点数值等于原合同执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值(可为负),2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。  

举例来说,如果王先生在前几年利率较低的时候贷款买了房,当时与银行签的合同是基准利率打八折,即4.9%×0.8=3.92%。那么他的加点值就是3.92%-4.8%=-0.88%,即负88个基点。另一位李先生2018年贷款买房,执行的合同利率是基准利率上浮20%,即4.9%×1.2=5.88%。那么他的加点值就是5.88%-4.8%=1.08%,即正108个基点。  

从上述例子中可以看出,尽管房贷利率的“锚”由基准利率变为了LPR,每个贷款人的利率优惠幅度没有变化。  

7、转换后的年利率是多少?  

转换后的利率计算方式为“重定价日最近一期5年期以上LPR+固定点数”。  

由于大部分银行规定重定价日为每年1月1日,所以最近的参考LPR应该是2020年12月将公布的5年期以上LPR。假定该数值与当前LPR一样,为4.75%。那么在上述例子中,王先生转换后的年利率为LPR-0.88%,即4.75%-0.88%=3.87%,比原利率低了0.05%。李先生2021年度执行利率为4.75%+1.08%=5.83%,也比原利率低了0.05%。此后利率的变化则将取决于未来LPR的变动幅度。  

8、何时开始执行新利率?  

转换后,2020年的利率不变,仍按原利率执行,2021年1月1日开始执行新利率。


 



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